Wohnraumbewertung

Stellt die Dienstgeberin bzw. der Dienstgeber einer Dienstnehmerin bzw. einem Dienstnehmer kostenlos oder verbilligt eine Wohnung zur Verfügung, so ist bei der Bewertung des Sachbezuges zu unterscheiden, ob es sich um eine Wohnung handelt, die

• sich im Eigentum der Dienstgeberin bzw. des Dienstgebers befindet oder
• von der Dienstgeberin bzw. vom Dienstgeber angemietet ist.
  

Die Ermittlung des Sachbezugswertes für Wohnraum erfolgt in vier Schritten.

Im Eigentum der Dienstgeberin bzw. des Dienstgebers

Schritt 1

Feststellung des Richtwertes und des Sachbezugswertes: Die ­Quadratmeter des Wohnflächenausmaßes der Dienstwohnung sind mit dem Richtwert des jeweiligen Bundeslandes, in dem sich die Wohnung befindet, zu multiplizieren.

Nicht zur Wohnfläche zählen Keller- und Dachbodenräume, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohnzwecke geeignet sind, Treppen, offene Balkone und Terrassen.

Schritt 2

Verminderung des Sachbezugswertes: Der ermittelte Wert ist zu vermindern

• um 30 Prozent, wenn die Dienstwohnung nicht dem Ausstattungsstandard einer Normwohnung entspricht (beispielsweise kein WC in der Wohnung), und/oder
  
• um 35 Prozent, wenn es sich um eine Dienstwohnung für Hausbesorgerinnen und Hausbesorger, Hausbetreuerinnen und Hausbetreuer sowie Portierinnen und Portiere handelt und diese Tätigkeit überwiegend ausgeübt wird. 
  

Hinweis: Für Schulwartinnen und Schulwarte, die überwiegend Hausbesorger-, Hausbetreuer- bzw. Portiertätigkeiten ausüben, kann der Abschlag ebenfalls vorgenommen werden. 

TIPP: Bei mehreren Reduzierungen ist die Reihenfolge egal.
Wichtig ist nur, sie einzeln und nacheinander durchzuführen.

Das Ergebnis aus Schritt 1 und 2 ist der Wert A.

Schritt 3

Durchführung einer Vergleichsrechnung: Der errechnete Wert ist mit dem tatsächlichen Marktpreis zu vergleichen, um extreme Abweichungen zwischen den Richtwerten und den fremdüblichen Mietwerten zu vermeiden.

1. Reduzierung des Wertes A um 50 Prozent (= Vergleichswert 1).
   
2. Erhöhung des Wertes A um 100 Prozent (= Vergleichswert 2).
   
3. Ermittlung des üblichen Endpreises des Abgabeortes anhand des Immobilienpreisspiegels, der unter anderem bei der Wirtschaftskammer erhältlich ist.
   
4. Verminderung des üblichen Endpreises des Abgabeortes um 25 Prozent (= Wert B).
   
5. Liegt der Wert B innerhalb der Vergleichswerte 1 und 2, ist der Wert A als Sachbezugswert anzusetzen, ansonsten der Wert B.
   

Ist der Wert A heranzuziehen und trägt die Dienstnehmerin bzw. der Dienstnehmer die Betriebskosten, so ist von diesem Wert ein Abschlag von 25 Prozent vorzunehmen.

Schritt 4

Berücksichtigung der Heizkosten: Trägt die Dienstgeberin bzw. der Dienstgeber die Heizkosten, ist dem ermittelten Sachbezugswert ganzjährig ein Heizkostenzuschlag von 0,58 Euro pro Quadratmeter hinzuzurechnen. Kostenbeiträge der Dienstnehmerin bzw. des Dienstnehmers zu den Heizkosten kürzen diesen Zuschlag entsprechend.

Angemietete Wohnung

Schritt 1 und 2

Feststellung des Richtwertes und des Sachbezugswertes/Verminderung des Sachbezugswertes: Hier erfolgt die Vorgehensweise analog zu den Wohnungen, die sich im Eigentum der Dienstgeberin bzw. des Dienstgebers befinden.

Das Ergebnis aus Schritt 1 und 2 ist der Wert A.

Schritt 3

Durchführung einer Vergleichsrechnung: Der errechnete Wert ist mit der tatsächlichen Miete zu vergleichen.

1. Die Dienstgeberin bzw. der Dienstgeber trägt die Betriebskosten: Die tatsächliche Miete – inklusive Betriebskosten, ohne Heizkosten – ist um 25 Prozent zu vermindern (= Wert B). 
   
   ODER
   
   Die Dienstnehmerin bzw. der Dienstnehmer trägt die Betriebskosten: Die tatsächliche Miete – inklusive Betriebskosten – ist zunächst um die Betriebskosten zu vermindern. Im Anschluss erfolgt die Reduzierung um 25 Prozent (= Wert B).
   
   
2. Der höhere Wert aus dem Vergleich ­zwischen Wert A und Wert B ist für die weitere Berechnung heranzuziehen.
   

Schritt 4

Berücksichtigung der Heizkosten: Der ermittelte Sachbezugswert ist um die auf diese Dienstwohnung entfallenden tatsächlichen Heizkosten zu erhöhen, sofern die Dienstgeberin bzw. der Dienstgeber die Heizkosten trägt und diese auch ermitteln kann. Kann die Höhe der tatsächlichen Kosten nicht ermittelt werden, ist ganzjährig ein Heizkostenzuschlag von 0,58 Euro pro Quadratmeter anzusetzen. Kostenbeiträge der Dienstnehmerin bzw. des Dienstnehmers zu den Heizkosten kürzen diesen Zuschlag entsprechend.

Gemeinsame Nutzung

Wird die Dienstwohnung mehreren Dienstnehmerinnen und Dienstnehmern kostenlos oder verbilligt zur Verfügung gestellt, so ist der Sachbezugswert entsprechend der eingeräumten Nutzungsmöglichkeit aufzutei­len. Im Zweifelsfall ist der Wert durch die Anzahl der Dienstnehmerinnen und Dienstnehmer zu dividieren.

Beispiel: Eine Firma stellt zwei Mitarbeitern eine Dienstwohnung in Salzburg kostenlos zur Verfügung. Diese umfasst ein Zimmer mit 20 m², ein Zimmer mit 40 m² sowie Bad, Küche, Abstell- und Vorraum zusammen mit 40 m². Der monatliche Sachbezugswert für die gesamte Wohnung beträgt 922,00 Euro (100 m² x 9,22 Euro; Wert 2024). Wie hat die Aufteilung des Wertes auf die beiden Mitarbeiter in den nachfolgenden Fällen zu erfolgen?

Fall 1: Das kleinere Zimmer wird Mitarbeiter A, das größere Zimmer Mitarbeiter B und die sonstigen Räume beiden gemeinsam zur Verfügung gestellt.
Lösung: Der Sachbezugswert ist entsprechend der Nutzungsmöglichkeiten, also im Verhältnis 60 zu 80 aufzuteilen (Mitarbeiter A: 20 m² + 40 m² = 60 m²; Mitarbeiter B: 40 m² + 40 m² = 80 m²). Der Anteil für Mitarbeiter A beträgt somit 395,14 Euro und für Mitarbeiter B 526,86 Euro.

Fall 2: Die beiden Mitarbeiter können die gesamte Wohnung gemeinsam nutzen.
Lösung: Es ergibt sich pro Mitarbeiter ein Sachbezugswert von 461,00 Euro (922,00 Euro : 2). 

Richtwerte

Folgende Richtwerte sind pro Quadratmeter des Wohnflächenausmaßes anzusetzen (Werte für 2024):

Diese Richtwerte sind auch für Genossenschaftswohnungen heranzuziehen.

Normwohnung

Eine mietrechtliche Normwohnung liegt vor, wenn hinsichtlich der Ausstattung folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

• Der Wohnraum befindet sich in einem brauchbaren Zustand.
  
• Der Wohnraum besteht aus Zimmer, Küche (Kochnische), Vorraum, WC und einer dem zeitgemäßen Standard entsprechenden Badegelegenheit (Baderaum oder Badenische).
  
• Der Wohnraum verfügt über eine Etagenheizung oder eine gleichwertige stationäre Heizung.
  

Weder die Lage noch die Größe der Wohnung (zwischen 30 m² und 130 m²) ist für die pauschale Ermittlung des Sachbezugswertes maßgeblich.

Beispiel

Wohnung im Eigentum des Dienstgebers

• Dienstwohnung für einen Portier
• 100 m² Wohnnutzfläche in Wien
• mietrechtliche Normwohnung
• fremdübliche Miete: 1.397,00 Euro
  
• Dienstnehmer trägt die Betriebskosten
• Dienstgeber trägt die Heizkosten
• Richtwert für Wien 6,67 Euro/m²
  

Schritt 1

Schritt 2

Schritt 3

Der Wert B (1.047,75 Euro) liegt außerhalb der Vergleichswerte 1 und 2. Somit ist er als vorläufiger Sachbezugswert heranzuziehen.

Schritt 4

Kostenbeiträge für die Nutzung der Dienstwohnung

Leistet die Dienstnehmerin bzw. der Dienstnehmer Kostenbeiträge für die Nutzung der Dienstwohnung, so kürzen diese Beiträge den sonst anzusetzenden Sachbezugswert.

Beispiel: Der ermittelte Dienstwohnungssachbezug beträgt 1.105,75 Euro (siehe obiges Rechenbeispiel). Der Dienstnehmer bezahlt der Dienstgeberin einen monatlichen Kostenbeitrag für die Nutzung der Dienstwohnung in Höhe von 500,00 Euro.
Lösung: Der Sachbezug beträgt nur noch 605,75 Euro.